Využijte rekordně nízké úrokové sazby hypoték a investujte do nemovitostí. Dnes je ta nejlepší doba k nákupu nemovitosti. Slyšíme a čteme to velmi často. Přitom to ale není pravda.
Základní problém totiž je, že v Praze společně se sazbou hypotéky šly nahoru rekordně také ceny nemovitostí.
A opravdová cena nemovitosti pro vás se rovná:
Kupní cena teď + úroky z dnešní kupní ceny, které zaplatím v budoucnu
Pokud tedy teď koupíte byt (za zvýšenou cenu), budete po dobu fixace platit relativně nízkou měsíční splátku. To je pravdivá část.
Nepravdivá část ale je, že to je výhodnější než jindy. Splácíte totiž byt za hodně navýšenou cenu. A to Praze až o 20%. Dlužná částka vám zůstane i po té, co ceny bytů zase půjdou dolů, protože se šejkové rozhodnou zdražit ropu a Čína zpomalí o 2 procenta. Když ceny jdou pod cenu, za kterou jste koupili, je pro vás nevýhodné prodat. Navíc zrovna mohou být zvýšené úroky (ovlivňuje centrální banka a ekonomický vývoj kolem) nebo blbá nálada na trhu (ovlivňují media s stádní efekt) vy budete s cenou muset ještě dolů.
Co vás také zajímá, je, kolik jednou zaplatíte měsíčně.
A až půjdou úroky zase nahoru, zůstane vám vysoký dluh. Po té, co vám skončí fixace úroku, může zrovna být sazba natolik vyšší, že skončíte třeba až na 1,5 násobné měsíční splátce. Protože cenu jste fixovali jednou, ale splácet pak můžete až několik desítek let, celkově zaplacená částka (kupní cena + úroky) může být vyšší, než kdybyste kupovali dřív nebo teď rok dva počkali. K tomu se vám přidají již zmíněné vyšší ceny energií. A vás to může najednou každý měsíc pěkně potrápit.
Další rozměr přidávají dvě části výhodnosti: Spekulativní a finanční. Finanční jsem popsal výše. Spekulativní znamená, že spekulujete na budoucí růst hodnoty, který je daný získáním budoucím výhody. Například koupíte krásný kvalitní byt nad špinavou frekventovanou třídou, kde za 7 let udělají pěší zónu a stromořadí. Nebo bytu změníte dispozici či jej levně zrekonstruujete. Toto ale funguje vždy, bez ohledu na to, zda je "výhodná doba", proto to pro zjednodušení ignorujme.
Dobrá doba ke koupi nemovitosti byla naposledy v roce 2014. Tehdy už šly úrokové sazby hypoték hodně dolů, nemovitosti se ale ještě daly koupit za rozumnou cenu. Lepší byla i nabídka. Dnes je doba naopak horší nebo pouze průměrná, pokud nemáte prokazatelný spekulativní důvod. Není důvod kvůli reklamním řečem a stádnímu efektu zrovna teď dělat kotrmelce...
1 komentář:
Pěkná úvaha. Je to pravda, i když někdy je složité s nákupem nemotivosti čekat, zlvášť když nevíme, jak se trh vyvine dál. V roce 2014 jsme nevěděli, jak se budou ceny vyvíjet v roce 2016, takže zpětně to lez jednoduše hodnotit, ale do budoucna je to složitější. Nicméně úrokové sazby na trhu jsou nyní velice nízké (viz pěkný přehled zde: http://www.gpf.cz/urokove-sazby-hypotek-2016) a pokud někdo nemovitost potřebuje, tím, že si ji místo toho pronajme, de facto také ztrácí peníze, jelikož by ji mohl již splácet.
Okomentovat